本文對2022年房地產(chǎn)新開工面積下滑以及其帶來的螺紋鋼需求減量做了簡單測算，需快速閱讀的可下拉至文末。

影響房地產(chǎn)新開工走向的有三個因素：土地、資金和意愿。其中當(dāng)年土地購置面積與房地產(chǎn)新開工面積有著非常高的契合性；而資金充裕度決定新開工力度；意愿則由市場的銷售情況決定。

土地

房地產(chǎn)新開工面積與當(dāng)年土地購置面積有著非常高的契合性（圖1）。土地是房企項目開發(fā)銷售的前提，充裕的土地資源為當(dāng)年新開工面積的增長奠定基礎(chǔ)。當(dāng)土地購置面積增速上行，必然也會帶動新開工面積增速的上升；同理，當(dāng)土地購置面積增速下降，也會帶動新開工面積增速的下行。

數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計局，整理

市場上有觀點認為拿地為新開工的領(lǐng)先指標，然而，就近幾年數(shù)據(jù)來看，拿地對于新開工的領(lǐng)先時間（月）在數(shù)據(jù)上并未找到較好的擬合點，尤其在2010年以前，拿地和新開工的同步性擬合較好，近兩年亦是如此，下圖所示2021年1月-2022年4月的兩組數(shù)據(jù)相關(guān)性為82%，將拿地數(shù)據(jù)前移也并未得到更好的相關(guān)性結(jié)論。因此，本文僅將拿地作為參考依據(jù)之一，意圖從多角度來看未來新開工的走向。

數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計局，整理

5月16日統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，2022年1-4月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積1766萬平方米，比上年下降46.5%；其中，4月份土地購置面積單月值比上年下降57.3%，比上月下降14.8%。1-4月份，房屋新開工面積39739萬平方米，比上年下降26.3%。其中，4月份房屋新開工面積單月值比上年下降44.2%，比上月下降33.4%。以此來看，在土地購置面積增速同環(huán)比均持續(xù)下降的情況下，預(yù)計2022年新開工面積也會有比較明顯的下行。

資金

土地是房企開發(fā)的前提，資金的多寡卻決定了企業(yè)在新開工方面的投入力度。房地產(chǎn)開發(fā)本身就是債務(wù)導(dǎo)向的，但是近年來房企受政策調(diào)控，融資監(jiān)管影響，外部融資渠道收緊，最終融資減少帶來的影響傳導(dǎo)至新開工增速的下降。從數(shù)據(jù)方面來進一步佐證，根據(jù)房企到位資金同比增速和新開工面積同比增速比較我們也能發(fā)現(xiàn)，兩者擁有極高的擬合性，因此，在到位資金增速的下降，新開工面積在未來仍會有比較明顯的下行。

從4月份統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)來看，房企資金壓力未見起色，2022年1-4月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金48522億元，同比下降23.6%。其中，國內(nèi)貸款6837億元，下降24.4%；利用外資38億元，增長129.4%；自籌資金16271億元，下降5.2%；定金及預(yù)收款15357億元，下降37.0%；個人按揭貸款8037億元，下降25.1%。另外，4月份房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金單月值比上年下降35.5%，比上月下降20.4%。

而隨著近年來房企開發(fā)資金來源逐漸側(cè)重于經(jīng)營性融資，根據(jù)2022年1-4月數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)開發(fā)到位資金來源中自有資金的比例高達82%，隨著行業(yè)銷售增速的下滑，去化較難，導(dǎo)致自有資金也隨之下行。

意愿

最后一個影響新開工增長的因素就是房企的開發(fā)意愿，構(gòu)成開發(fā)意愿的直接原因是企業(yè)的銷售去化情況。當(dāng)前房地產(chǎn)市場去化壓力持續(xù)存在，尤其是今年以來，多地各種創(chuàng)新性的樓市松綁政策頻出，反在一定程度上加劇了購房者的觀望情緒，使得購房市場信心在底部徘徊。統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-4月份，商品房銷售面積39768萬平方米，同比下降20.9%；4月末，商品房待售面積55735萬平方米，同比增長8.4%。銷售下降，待售卻在增加，在這樣的背景下，房企的工作重心更側(cè)重加快營銷，實現(xiàn)項目的推盤去化，使得新開工意愿持續(xù)下降。

綜上三點因素來看，目前房地產(chǎn)市場仍在深度調(diào)整和“探底”的過程中，行業(yè)各環(huán)節(jié)更是形成對新開工的負反饋。全國商品房銷售面積下滑，使得房企資金壓力加大，進一步影響拿地積極性以及延緩新開工進度，疊加部分地區(qū)疫情反復(fù)，諸多因素使得短期房地產(chǎn)新開工面積同比降幅仍將較大。

那么再回過頭來看，早在2021年底時，市場上對2022年新開工增速的預(yù)測有：2021年10月23日，億翰智庫預(yù)計2022年新開工增速同比降幅為14%。（《關(guān)于2022年新開工增速和開發(fā)投資增速的測算》）。2021年12月17日，廣州期貨研究中心測算預(yù)計，2022年全年新開工面積同比降幅為15.67%。（《年度視野——螺紋鋼供需雙弱下，尋找階段性錯配》，廣州期貨研究中心）

而現(xiàn)如今行業(yè)調(diào)整疊加今年疫情影響下，地產(chǎn)市場遲遲難以企穩(wěn)，新開工數(shù)據(jù)不容樂觀，前文也已經(jīng)提到過，1-4月新開工面積累積值下滑26.3%，單月值下滑超40%。此外，據(jù)近日中國銀行研究院研究員葉銀丹表示，房地產(chǎn)市場確立企穩(wěn)回升趨勢至少要在第三季度中后期。那么我們大概如下圖所示做假設(shè)，全年新開工面積同比降幅為17%。

最后再來看新開工下滑所致的用鋼需求減少量，廣州期貨研究中心研究表明，地產(chǎn)新開工面積與施工面積對用鋼需求的貢獻約6：4；而據(jù)測算，螺紋鋼約65%用于地產(chǎn)鋼需。以此估算2022年房地產(chǎn)新開工面積下降所致的螺紋鋼消費將同比減量約1816萬噸，建筑厚壁無縫鋼管消費將同比減量約2754萬噸。

本文寫到這里先結(jié)束了，可以看到最后的推算過程其實是相當(dāng)脆弱的，也歡迎大家聯(lián)系我探討，接下來我還會結(jié)合施工面積來完善對于2022年房地產(chǎn)用螺紋鋼以及厚壁無縫鋼管的量的推算，供市場參考。

信息來源：統(tǒng)計局，億翰智庫，廣州期貨研究中心

此前的相關(guān)閱讀鏈接如下：

從拿地情況看下半年地產(chǎn)新開工厚壁無縫鋼管需求

https://news.mysteel.com/22/0510/21/AEEA166FE61FFC07.html

簡析近期房地產(chǎn)政策對短期用鋼需求的影響

https://news.mysteel.com/22/0507/15/51116FB48D11E7EF.html

從管樁訂單看短期建筑用鋼恢復(fù)情況

https://news.mysteel.com/22/0509/19/FA0131B4AD56A1E3.html

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