一、房地產(chǎn)投資預(yù)測分析

2022年，政策將托住房地產(chǎn)行業(yè)，至少保證房地產(chǎn)行業(yè)不會“硬著陸”，出現(xiàn)風(fēng)險外溢乃至發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險。從全年來看，房地產(chǎn)行業(yè)運行將呈現(xiàn)前低后高的趨勢。具體而言，各主要指標(biāo)（例如房地產(chǎn)投資額、商品房銷售面積和房屋新開工面積等，下同）將在第1季度繼續(xù)下行，第2季度末前后企穩(wěn)回升，第3季度達到高點，第4季度回落。

現(xiàn)狀分析：

雖然房地產(chǎn)融資端逐步解凍，房地產(chǎn)融資政策信號轉(zhuǎn)向積極，但房地產(chǎn)市場乍暖仍寒，低溫局面未明顯改善。

從2021年12月房地產(chǎn)開發(fā)資金來源數(shù)據(jù)來看，當(dāng)月同比數(shù)據(jù)再度全線下挫，這體現(xiàn)房地產(chǎn)投融資相關(guān)方的信心仍然脆弱。雖然政策已經(jīng)邊際緩和，但并未改變金融機構(gòu)對房地產(chǎn)的謹(jǐn)慎看法，70大中城市新建商品房價格已連續(xù)四個月負(fù)增長，居民購房的意愿尚未有效恢復(fù)。

從2022年1月金融數(shù)據(jù)來看，居民房貸數(shù)據(jù)也并未明顯改善。居民中長期貸款增加7424億元，恢復(fù)至疫情前2020年1月的水平，沖淡了市場對房地產(chǎn)銷售情況的悲觀預(yù)期。這與調(diào)研反饋的信息保持一致。但是，若與2021年同期相比，該指標(biāo)仍少增2000多億元，這在一定程度上反映居民購房預(yù)期仍未明顯改善。無論是從房價變化情況，還是從高頻的30大中城市銷售數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)行業(yè)仍處于下行狀態(tài)，并且尚未發(fā)現(xiàn)企穩(wěn)的跡象。

預(yù)測邏輯：

總之，2022年第1季度，房地產(chǎn)下行趨勢不改。但由于宏觀經(jīng)濟政策托底，房企融資及個人按揭貸款情況正在好轉(zhuǎn)或已恢復(fù)正常，再考慮到穩(wěn)住房地產(chǎn)行業(yè)對于“穩(wěn)增長”的重要性，我們認(rèn)為在未來一段時間內(nèi)，包括兩會期間仍會有更多的偏積極的房地產(chǎn)政策出臺并實施。前幾日，保障性住房貸款政策和預(yù)售金監(jiān)管政策糾偏，就是很好的例證。所以，2022第2季度房地產(chǎn)行業(yè)觸底企穩(wěn)的概率較大。其中，與用鋼需求相關(guān)度較高的新開工面積同比增速降幅較大，其主要原因是，2021年下半年以來土地成交面積銳減，同時房企拿地-開工-預(yù)售這種高周轉(zhuǎn)模式難以為繼，在政府的要求之下，房企將更多的資源投向保交房。我們預(yù)計，第3季度將是年內(nèi)的高點。房地產(chǎn)各主要指標(biāo)將介于2021年第2季度和2021年第3季度相應(yīng)指標(biāo)水平之間。隨著政策有效性逐漸減弱，2022年第4季度，各主要指標(biāo)將會下降。

二、基建投資預(yù)測分析

基建投資：全年投資增速分為兩種情形，1）樂觀情形：10%；2）悲觀情形：6%。

現(xiàn)狀分析：

從微觀跡象和調(diào)研反饋情況來看，雖然今年1季度基建投資力度大，但是從項目開工到真正形成有效需求尚需時間。瀝青裝置開工率等從微觀層面反映了這個事實，目前基建投資并未明顯發(fā)力，或要到3月之后才能確認(rèn)。

預(yù)測邏輯：

目前從中央到地方都在強調(diào)要穩(wěn)住2022年上半年的經(jīng)濟增速，保證不低于2021年第4季度增速，這就意味著財政支出將會在2022年上半年前置，且顯著發(fā)力。而專項債不計入赤字，是地方政府“開正門”的重要資金來源。政府債券融資規(guī)模存量同比增長16%，加上2021年第4季度專項債發(fā)行1.56萬億元，較2020年同期多1.1萬億，且2022年提前批為1.46萬億元，基建資金比較充裕。

另外，1月份重大項目開工投資額同比增長68%，各省市重大項目數(shù)量同比大幅增加。因此，基建投資成為“穩(wěn)增長”的重要抓手比較確定，而且可操作性較強。

但是，基建投資雖然會反彈，但不能盲目樂觀。傳統(tǒng)上，地方政府承擔(dān)了全國九成左右的基建投資，在地方政府賣地收入下降和中央嚴(yán)控地方隱性負(fù)債的背景下，期待基建投資大幅反彈可能是不現(xiàn)實的。

三、螺紋鋼表需推演

2022年“金三銀四”，下游需求的釋放力度如何？資金仍是需密切關(guān)注的主要制約因素。若資金問題在3月之后能夠明顯緩解，屆時下游需求釋放的效果將比較明顯。

但2022年上半年房地產(chǎn)繼續(xù)下行的概率仍較大，下游用鋼需求如有較大釋放或改觀，更多地還是需要借助基建投資來彌補部分需求?？傮w來看，由于房地產(chǎn)表現(xiàn)欠佳，將對今年“金三銀四”下游需求造成較大的拖累。以鋼聯(lián)螺紋鋼表需作為下游需求描述性指標(biāo)為例，在3-5月份，相較于2020年和2021年同期水平，本年度螺紋鋼表需大概率將有所下降。即便基建方面發(fā)力，對下游實際用鋼的支撐也難及近兩年同期水平。

總之，基建投資發(fā)力將會部分彌補房地產(chǎn)行業(yè)下降的用鋼需求，但從歷史經(jīng)驗來看，房地產(chǎn)行業(yè)用鋼需求占比較高，基建部門增加的用鋼需求很難改變整體下游用鋼需求走低這一事實。

這里通過以下兩種情景假設(shè)，對接下來的螺紋鋼表需進行推演。

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